DEFINICIONES EN CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO
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ARRENDAMIENTO:
Contrato por el cual las partes contratantes (Propietario-Arrendador, Inquilino-Arrendatario y Fiador) se obligan recíprocamente, una (Propietario-Arrendador) a conceder el uso o goce temporal de una cosa, la segunda (Inquilino-Arrendatario) a pagar por ese uso o goce un precio cierto y la tercera (fiador) responde por la obligación de pago del (inquilino-Arrendatario), y se compromete cumplirla si no lo hace quien la contrajo.
ARRENDADOR:
Es la persona quien, por medio de un contrato de arrendamiento, cede el uso o goce temporal de un bien de su propiedad a cambio de recibir una renta. En algunos casos puede no ser el propietario del bien, sino un mero gestor, como un apoderado o representante legal del Arrendador.
ARRENDATARIO:
Es la persona que posee el derecho de uso temporal de un bien a cambio de un precio de renta.
FIADOR:
Persona que responde por otra de una obligación de pago, comprometiéndose a cumplirla si no lo hace quien la contrajo.
OBLIGADO SOLIDARIO:
Es aquella persona que adquiere una obligación en conjunto con otra, por lo que ambos tienen el deber de pagar la deuda.
CONTRATO:
Acto jurídico mediante el cual dos o más partes manifiestan su consentimiento para crear, regular, modificar, transferir o extinguir relaciones jurídicas patrimoniales.
CLAUSULAS:
Es un tipo de condición legal que integra un contrato, disposición legal o documento jurídico. En esta figura una obligación o derecho originado por una determinada transacción o servicio de cualquier tipo.
VIGENCIA:
El término vigencia hace referencia a un estado de lo que tiene validez durante un periodo de tiempo determinado.
RENTA:
Cantidad de dinero que se paga regularmente por el alquiler de un bien inmueble.
DEPOSITO:
Es la cantidad de dinero que el propietario/arrendador le solicita al inquilino/arrendatario con el fin de ser considerado como una garantía en caso de alguna situación extraordinaria, como puede ser la reparación de daños por mal uso del inmueble o dejar la propiedad con adeudos.
RECIBO DE PAGO:
Es un documento que otorga el arrendador al arrendatario como constancia del dinero que está recibiendo como pago de la renta y generalmente contiene datos como nombre, domicilio, lugar de expedición, RFC del propietario/arrendador y domicilio del inmueble arrendado.
PENALIDAD:
Estipulación de tipo contractual por la que se impone al deudor una prestación especial en el caso de incumplimiento de la obligación o de que se cumpla de modo inadecuado.
BIEN INMUEBLE:
Es aquella cosa que tiene una ubicación fija en el espacio, que no puede ser
desplazada, o de hacerlo se produciría un detrimento en su naturaleza. Precisamente su nombre proviene del latin inmobilis que significa inamovible.
USO DEL INMUEBLE:
La Secretaria de Desarrollo Urbano o dependencia municipal, que corresponda determina las actividades permitidas al interior de un predio, por lo que si se indica en el contrato de arrendamiento alguna no permitida puede generar multas o sanciones de mínimas a severas a cargo del Propietario-Arrendador.
MANTENIMIENTO PREVENTIVO:
se cataloga como una revisión de los aparatos para su buen funcionamiento, y evita los fallos del equipo previniendo las incidencias antes de que ocurran.
MANTENIMIENTO CORRECTIVO:
Consiste en las actuaciones del servicio técnico para solucionar o reparar el mal funcionamiento de algún equipo o activo del inmueble y comprende un grupo de tareas de índole técnica cuyo propósito es corregir los fallos que sobrevienen en el funcionamiento de estos.
CASO FORTUITO:
Hecho que no ha podido preverse, o que no hubiera podido preverse o que, previsto, fuera inevitable. Al igual que la fuerza mayor, es una causa de exoneración del cumplimiento de las obligaciones.
FUERZA MAYOR:
Es la circunstancia exterior, imprevisible o inevitable que afecta el cumplimiento de obligaciones, y puede ser un motivo que libera de la responsabilidad contractual o extracontractual alterada por el hecho.
SUBARRENDAMIENTO
Se produce cuando un inquilino/arrendatario, que tiene un contrato para ocupar un inmueble ya sea un local comercial, terreno, bodega, casa o apartamento habitacional durante un periodo de tiempo determinado, alquila una parte o la totalidad del el espacio arrendado a otra persona o personas.
RESCISIÓN
En sentido estricto, procedimiento iniciado a petición del interesado que lleva a dejar sin efecto un acto jurídico válido para evitar consecuencias injustas.
INVENTARIO:
Es el registro documentado de manera detallada y fotográfica de los bienes y todas las cosas que pertenecen a una persona, en este caso el Propietario/Arrendador, con los que cuenta el inmueble arrendado, mismo que deberá de realizarse con orden y precisión
POLIZA DE ARRENDAMIENTO:
Es un contrato de prestación de servicios profesionales, celebrado por INMOBIX® con el Propietario/Arrendador, con la finalidad de realizar una investigación legal y buro de crédito del Inquilino/Arrendatario y Fiador, así como la elaboración del contrato de arrendamiento y realizar todas aquellas gestiones para solucionar cualquier conflicto relacionado al inmueble arrendado y protegido, ya sean estas de manera extrajudicial o judicialmente mediante la presentación de formal demanda sobre juicio de arrendamiento, para solicitar la terminación por cualquier incumplimiento
JURISDICCION:
Es la potestad del Estado de poder aplicar el derecho, por medio de tribunales y jueces, con el objetivo de imponer la voluntad sobre otros de manera irrevocable y definitiva. La jurisdicción es el concepto de poder juzgar y hacer ejecutar lo juzgado. En los asuntos de Arrendamiento la jurisdicción corresponde al lugar en donde se localiza el inmueble.
COMPETENCIA:
Es la facultad que tiene cada Juez o Tribunal para conocer de los negocios que la ley ha colocado dentro de la esfera de sus atribuciones.
ADENDA, ADDENDA:
Adiciones o complementos añadidos a una obra escrita y terminada, mediante este documento se pueden realizar cambios, correcciones, modificaciones, extensiones por mencionar algunos de ellos.
RATIFICACIÓN:
Procedimiento a través del cual un notario público certifica y da fe, que las personas que comparecieron ante él acudieron para ratificar datos y/o firmas en un documento y es tramite de gran importancia que puede facilitar al propietario/arrendador alguna situación de índole legal, como acreditar su buena fe al rentar el inmueble de su propiedad y evitar que la contraparte desconozca haber firmado el contrato, brindando la posibilidad de embargar bienes desde el momento de iniciar el juicio de arrendamiento.
FORMALIDAD:
Es la manera conforme a la cual debe manifestarse la voluntad o el consentimiento, para la validez del acto jurídico, debiendo ser documentado por escrito, indicando los derechos, obligaciones y prohibiciones de cada una de las partes, identificando perfectamente, la fecha y lugar de pago, datos del inmueble arrendado, penalidades en caso de incumplimiento, inventario, y tratando en todo momento de ratificar las firmas de los participantes ante Notario Público.
ELEMENTOS PRINCIPALES DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Nombres y datos de identidad personal del Arrendador, Arrendatario y Fiador que permitan su localización y eviten homónimos.
Si una de las partes corresponde a una persona moral, es de suma importancia verificar quien es el apoderado o representante legal con facultades vigentes y suficientes para firmar el contrato de arrendamiento y detallar esto en el contrato.
Depósito de garantía.
Mantenimientos y Reparaciones.
Caso Fortuito o Fuerza mayor.
Prohibición de mejoras o modificaciones sin autorización previa.
La ubicación exacta del inmueble.
• La mención expresa del destino y uso del inmueble arrendado.
Precio del Arrendamiento, forma y Lugar de Pago.
La fecha de inicio y término del contrato.
Penalidad en caso de incumplimiento o que el arrendatario continue ocupando el inmueble una vez vencido el contrato y aun no se hubiere celebrado nuevo contrato de arrendamiento.
Prohibición de Subarrendamiento.
CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
CONSESUAL
Es consensual, ya que ambas partes convienen en celebrarlo por voluntad propia. Ninguna persona puede ser obligada a celebrar un contrato.
BILATERAL
Es bilateral, ya que se celebra entre dos partes. Los participantes se obligan a cumplir con las cláusulas de este al momento de firmarlo.
ONEROSO
Es oneroso, pues se genera un sistema de beneficios mutuos. Esto se refiere a que los derechos de una parte son las obligaciones de la otra y viceversa.
TRANSLATIVO
Es traslativo. En este sentido, lo que se traslada al arrendatario es el uso o goce temporal del inmueble, no su propiedad.
TRACTO SUCESIVO
Es de tracto sucesivo y de carácter temporal, pues tiene una fecha determinada de vencimiento.
FORMAL
Es formal, ya que normalmente se realiza por escrito y se otorga el consentimiento al momento de su firma.
Cómo surgen las figuras del arrendador y arrendatario
- El documento legal que hace surgir a ambas figuras es el contrato de arrendamiento.
- Conocer la diferencia entre arrendador y arrendatario es importante ya que en un contrato solo se menciona el nombre propio de los participantes al principio del contrato y a partir de ese punto se refiere a cada uno con uno u otro término, según sea el caso.
- El Arrendatario es la persona que recibe el beneficio de ocupar el inmueble, indistintamente si es una habitación, departamento, casa o local comercial. En palabras más simples, es el inquilino o persona que ocupara o habitara dicha propiedad.
- El Arrendador es aquella persona que permite que se ocupe su inmueble a cambio de un pago, generalmente mensual. Es decir, es el propietario o el dueño de la habitación, departamento, casa o local comercial que se pone en arrendamiento.
- EL Código Civil Federal o el Código Civil del estado correspondiente, es quién regula legalmente al arrendador, arrendatario y fiador.
- El arrendamiento es una actividad de naturaleza civil.
- El Código Civil Federal y el Código Civil de cada estado cuentan con un título completo dedicado a esta actividad, cuyos capítulos hablan de los derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario, así como del arrendamiento de inmuebles dedicados a la vivienda.
- En caso de que surja alguna diferencia entre Arrendador y Arrendatario respecto al cumplimiento del contrato, se deberá acudir a un Juzgado en materia civil para realizar el proceso legal correspondiente.
QUÉ ES UN FIADOR EN UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Un fiador es aquel que acepta asumir las obligaciones del arrendatario en caso de que éste no pueda cumplirlas, por lo que debe ser una “persona que tenga capacidad para obligarse y bienes suficientes para responder de la obligación que garantiza”.
El fiador debe tener solvencia económica y bienes materiales suficientes para cubrir la deuda del arrendatario en caso de que él no pueda pagarla.
Por qué es necesario un fiador para el arrendamiento
- Arrendar una propiedad a un desconocido puede traer consigo distintos riesgos como el incumplimiento de las obligaciones estipuladas en el contrato de arrendamiento.
- Un fiador para arrendamiento puede ayudar a que el propietario se asegure de que su negocio no resultará afectado si tiene la mala fortuna de encontrar a un mal inquilino, por lo que siempre es recomendable indicar al propietario que contratar a un asesor inmobiliario profesional, realizar la investigación legal, así como crediticia a cada uno de los participantes, elaborar un contrato perfectamente estructurado, contratar una póliza de arrendamiento INMOBIX ®, y ratificar el contrato de arrendamiento ante Notario Público, le brindara una mayor certeza de que la operación inmobiliaria sea exitosa.
- También podrían existir situaciones fortuitas que imposibiliten al inquilino/arrendatario de cumplir con sus obligaciones como fallecimiento, enfermedades o la pérdida del empleo, por indicar algunas de ellas, es por ello que INMOBIX® recomienda que todos los ocupantes del inmueble firmen el contrato de arrendamiento respectivo y siempre será importante la contratación de un equipo de expertos (Oficina o Asesor Inmobiliario profesional e INMOBIX®) que orienten al propietario/arrendador sobre las mejores condiciones para logar un arrendamiento exitoso a pesar de los riesgos que pudieran presentarse.
Es por esto por lo que, Solicitar un fiador para arrendamiento es uno de los requisitos indispensables en un proceso de renta.
Cuáles son los tipos de Fiadores para Arrendamiento
Personas físicas:
Puede ser cualquier persona de confianza, como un amigo, conocido o un familiar del prospecto, que pueda demostrar tener las facultades económicas necesarias para convertirse en un fiador en el contrato de arrendamiento de una propiedad y asumir las responsabilidades que eso conlleva.
Personas morales
Usualmente son aquellas empresas que pueda demostrar tener las facultades económicas necesarias para convertirse en fiador de un socio, empleado, persona de confianza, cliente o proveedor en el contrato de arrendamiento de una propiedad y asumir las responsabilidades que eso conlleva.
AVAL
Es una institución jurídica de garantía exclusiva de los títulos de crédito, ya que de acuerdo con lo dispuesto por los artículos 109 y 116 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, mediante EL AVAL se garantiza en todo o en parte el pago de los títulos de crédito, quedando el avalista como obligado solidario de aquél cuya firma ha garantizado.
Nota: La institución del aval, aunque está prevista para los títulos de crédito, cuando se utiliza en algún otro contrato, debe interpretarse en el contexto del documento y considerarse que en realidad es un obligado solidario, quien prestó su voluntad al suscribir el acto jurídico, y no puede desconocer en un juicio su obligación solidaria, porque falta a la buena fe, ni el órgano jurisdiccional puede eximirlo de la obligación por ser una cuestión formal que no puede motivar la inexistencia ni nulidad de su obligación contraída.
El uso equívoco del término “aval” no debe frustrar la intención real de las partes ni ser el vehículo para liberar de responsabilidad, libremente asumida, a uno de los contratantes, por lo que atento a las reglas de interpretación contractual contenidas en el Código Civil Federal, de aplicación supletoria, las cuales privilegian la verdadera intención de las partes sobre el empleo equívoco de las palabras, si alguna cláusula en los contratos admitiese diversos sentidos, deberá entenderse el más adecuado para que produzca efectos, y si algún término tuviere diversas acepciones, será entendido en aquel que sea más conforme con la naturaleza y el objeto del contrato.
EL FIADOR
La fianza es un contrato por el cual una persona se compromete con el acreedor a pagar por el deudor, si éste no lo hace.
El obligado a dar fiador debe presentar persona que tenga capacidad para obligarse y bienes suficientes para responder de la obligación que garantiza. El fiador se entenderá sometido a la jurisdicción del juez del lugar donde esta obligación deba cumplirse.
Nota: El consentimiento necesario para que el fiador continúe obligado a garantizar las obligaciones del arrendatario después de concluido el término del contrato, debe ser motivo de convenio expreso, como se indica en el siguiente ejemplo: (el fiador se compromete y obliga solidariamente al cumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento hasta que se le restituya el inmueble a su propietario) ya que de la expresión relativa a que “el fiador acepta pagar las rentas adeudadas” no se puede derivar que el fiador se haya comprometido a pagar las rentas que no fueren cubiertas, aun después del vencimiento del contrato, sino que esa expresión se refiere indudablemente al compromiso del fiador de pagar las rentas que se adeudaran durante la vigencia del contrato y no las posteriores.
OBLIGADO SOLIDARIO
Son aquellas personas que adquieren una obligación en conjunto con otra, (El Código Civil Federal en su capítulo cuarto habla de las obligaciones mancomunadas) por lo que ambos tienen el deber de pagar la deuda.
El obligado solidario deriva de las llamadas obligaciones mancomunadas o solidarias, que son una modalidad de las obligaciones en la que existe una pluralidad de deudores y/o acreedores (Código Civil Federal Art. 1984).
DICHO LO ANTERIOR SE DEBERIA INDICAR EN LOS TITULOS DE CRÉDITO Y CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO COMO SE INDICA A CONTINUACIÓN:
Título de Crédito (Pagaré) AVAL Y OBLIGADO SOLIDARIO
Contrato de Arrendamiento FIADOR Y OBLIGADO SOLIDARIO
Lo anterior con la finalidad de que el Fiador no responda únicamente en pagar las rentas que se adeudaran durante la vigencia del contrato, sino que se obliga solidariamente con el inquilino/arrendatario en pagar las rentas que se generen durante la vigencia del contrato, así como las que se sigan generando hasta la entrega material y jurídica del inmueble al propietario/arrendador.